Depositum og forudbetalt leje — hvad må udlejer kræve?

Hvad er depositum?

Depositum er en sikkerhed for udlejeren. Pengene står til sikkerhed for de krav, udlejeren kan have mod dig, når du flytter. Det kan fx være istandsættelse, som du efter kontrakten og lejeloven skal betale for, eller husleje, der ikke er betalt.

Lejeloven sætter et loft: Depositummet må højst svare til tre måneders leje. Det gælder for almindelige private lejeboliger. En udlejer kan godt kræve mindre, eller slet intet depositum.

Hvad er forudbetalt leje?

Forudbetalt leje er husleje, du betaler på forhånd. Den er ikke et ekstra gebyr. Pengene bruges normalt til at dække lejen for den sidste periode, før lejeforholdet slutter. Har du betalt tre måneders forudbetalt leje, betaler du altså som udgangspunkt ikke husleje for de sidste tre måneder.

Også her er loftet tre måneders leje. Depositum og forudbetalt leje er to forskellige ting, og grænsen gælder for hver af dem.

Et regneeksempel

Lad os sige, at lejen er 10.000 kr. om måneden. Så kan udlejeren højst kræve:

• Depositum: 30.000 kr. (3 måneder)
• Forudbetalt leje: 30.000 kr. (3 måneder)
• Første måneds husleje: 10.000 kr.

I alt op til 70.000 kr., før du flytter ind. Hertil kan komme a conto-beløb for fx varme og vand, som står særskilt i kontrakten. Mange udlejere beder om mindre, men det er godt at kende det højeste beløb, så du kan planlægge og opdage et krav, der er for højt.

Hvad hvis udlejeren kræver mere?

Et krav, der ligger over grænserne, er som udgangspunkt ikke gyldigt for den del, der overstiger dem. Spørg udlejeren, hvordan beløbet er regnet ud. Ofte er der tale om en misforståelse, fx at forbrug er regnet med.

Det er heller ikke tilladt at tage penge for selve det at få en lejekontrakt. Betaling “under bordet”, såkaldte nøglepenge, er forbudt. Det samme gælder krav om, at du skal købe møbler eller inventar til en overpris for at få boligen.

Er du og udlejeren uenige, kan sagen indbringes for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. En lejerforening kan også hjælpe dig med at vurdere, om kravet er i orden.

Hvordan betaler du sikkert?

Boligsvindel handler næsten altid om depositum og forudbetalt leje. Derfor:

• Betal først, når du har set boligen indefra og har en lejekontrakt, som I begge har skrevet under på.
• Overfør til en bankkonto i udlejerens eller udlejningsselskabets navn, og gem kvitteringen.
• Betal ikke kontant uden en skriftlig kvittering, og aldrig med gavekort, kryptovaluta eller pengeoverførselstjenester.
• Sørg for, at kontrakten tydeligt skelner mellem depositum, forudbetalt leje og første måneds husleje.

Læs mere i guiden Sådan undgår du boligsvindel.

Når du flytter ud

Når lejeforholdet slutter, skal udlejeren gøre op, hvad du eventuelt skylder, og betale resten af depositummet tilbage. Krav om istandsættelse skal kunne dokumenteres, og normalt slid kan du ikke bare blive opkrævet for. Hvad du hæfter for, afhænger blandt andet af din lejekontrakt og af, hvad der stod i indflytningsrapporten.

Udlejere med mere end én lejebolig skal holde fraflytningssyn og lave en rapport. Det kan du læse om i guiden Indflytningssyn og fraflytningssyn.

Særlige boligtyper

Grænserne her gælder almindelige private lejeboliger. Almene boliger fra et boligselskab følger delvis andre regler, og ved fremleje og værelsesudlejning er der også særlige forhold. Tjek altid, hvilke regler der gælder for netop din bolig.

Guiden er generel information og ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan have undtagelser, og din lejekontrakt kan have betydning. Lejeloven kan læses på retsinformation.dk, og Bolig- og Planstyrelsen har vejledning om leje. Har du en konkret sag, kan du få hjælp hos en lejerforening, en advokat eller huslejenævnet i din kommune. Sidst gennemgået 1. oktober 2026.