Indflytningssyn og fraflytningssyn — dine rettigheder

Hvad er et indflytningssyn?

Ved indflytningssynet gennemgår udlejeren og du boligen sammen, før du flytter ind. Boligens stand bliver skrevet ned i en indflytningsrapport: ridser i gulvet, huller i væggene, pletter, defekte hvidevarer og så videre.

Rapporten er vigtig, fordi den viser, hvordan boligen så ud, da du overtog den. Når du flytter ud, sammenlignes boligen med rapporten. Det, der allerede var der, da du flyttede ind, skal du som udgangspunkt ikke betale for.

Hvornår skal udlejer holde syn?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at holde indflytningssyn og fraflytningssyn og til at udarbejde rapporter. Det gælder typisk professionelle udlejere og udlejningsselskaber. Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes til dig kort efter.

Holder en sådan udlejer ikke syn, eller får du ikke rapporten, kan det begrænse udlejerens mulighed for senere at kræve, at du betaler for istandsættelse. Præcis hvad det betyder i din sag, afhænger af omstændighederne.

Lejer du af en privatperson, der kun udlejer én bolig, er der ikke den samme pligt. Bed alligevel om en fælles gennemgang, eller lav din egen dokumentation (se nedenfor). Det beskytter både dig og udlejeren.

Fejl og mangler efter indflytningen

Noget opdager man først, når man har boet der et par dage: en radiator, der ikke bliver varm, et vindue, der ikke kan lukke, eller fugt under vasken. Fejl og mangler, som du vil gøre gældende, skal du give udlejeren skriftlig besked om senest 14 dage efter, at lejeforholdet er begyndt. Ellers kan det blive svært at gøre udlejeren ansvarlig for dem senere, medmindre det er mangler, du ikke kunne have opdaget.

Skriv en mail med en liste over manglerne og billeder, og gem en kopi.

Sådan dokumenterer du boligens stand

• Tag billeder og video af alle rum, gulve, vægge, vinduer, køkken og bad den dag, du får nøglerne.
• Tag nærbilleder af skader, og hav noget med på billedet, der viser størrelsen.
• Send billederne til udlejeren, eller gem dem et sted, hvor datoen kan ses.
• Læs indflytningsrapporten grundigt. Står der noget, du er uenig i, så skriv det på rapporten eller i en mail.

Hvad er et fraflytningssyn?

Når du flytter, gennemgår udlejeren boligen igen. Udlejere med mere end én lejebolig skal holde fraflytningssynet inden for to uger efter, at de har fået kendskab til, at lejeforholdet er ophørt, og du skal indkaldes med mindst en uges varsel. Kan du ikke deltage, kan du sende en anden, fx et familiemedlem eller en repræsentant fra en lejerforening.

Det, udlejeren vil kræve istandsat på din regning, skal som udgangspunkt fremgå af fraflytningsrapporten. Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes til dig kort efter.

Hvad kan du blive opkrævet for?

Det afhænger af din lejekontrakt og af boligens stand ved indflytningen. Mange kontrakter indeholder en aftale om “normalistandsættelse”, typisk maling, hvidtning og behandling af gulve. Derudover kan du blive gjort ansvarlig for skader, der går ud over almindeligt slid, fx huller i væggene, brændemærker eller ødelagte fliser.

Udgifter skal kunne dokumenteres, og de skal være rimelige. Du kan ikke opkræves for at forbedre boligen ud over den stand, den havde, da du flyttede ind.

Er du uenig?

Skriv din indsigelse til udlejeren så hurtigt som muligt, og henvis til indflytningsrapporten og dine billeder. Kan I ikke blive enige, kan sagen indbringes for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. En lejerforening kan hjælpe dig med at vurdere sagen.

Læs også om depositum og forudbetalt leje, og hvad der sker med pengene, når du flytter.

Guiden er generel information og ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan have undtagelser, og din lejekontrakt kan have betydning. Lejeloven kan læses på retsinformation.dk, og Bolig- og Planstyrelsen har vejledning om leje. Har du en konkret sag, kan du få hjælp hos en lejerforening, en advokat eller huslejenævnet i din kommune. Sidst gennemgået 1. oktober 2026.